En setiembre de 2011 se aprobó la Ley Nº 18.795 de Acceso a la Vivienda de Interés Social, que tiene como principal objetivo facilitar el acceso a la vivienda (es decir, que más personas puedan tener su vivienda) para reducir el déficit de decenas de miles de viviendas.
El contador Leonardo Isoardi, gerente de CPA Ferrere, explicó a No toquen nada (Océano FM) que para lograr este objetivo se busca, por un lado, que haya interesados en invertir en la construcción de viviendas de clase media para vender, y, por otro, que sea fácil para las personas de clase media comprar esas viviendas.
Para ello, la ley aplica beneficios fiscales a quienes construyan este tipo de viviendas (de manera tal que sea rentable construirlas y venderlas o alquilarlas) y disminuye las principales dificultades para acceder a una vivienda (para que más personas puedan comprar o alquilar).
Sobre este último punto, Isoardi explicó que se hizo un estudio para identificar cuáles son estas dificultades, y se llegó a la conclusión de que la principal es que a la hora de solicitar un préstamo para comprar una vivienda, los bancos exigen un ahorro previo del 30% -en promedio- del valor de la propiedad.
“Las personas muchas veces podían pagar la cuota (del préstamo), pero no tenían ese 30% inicial”, explicó Isoardi.
Para eliminar esta dificultad, la ley creó el Fondo de Garantía de Crédito Hipotecario, que funciona como garantía de quien solicita un préstamo y permite que con el 10% del valor de la vivienda pueda acceder al crédito.
“Por ejemplo, si la vivienda sale 100.000 dólares, la persona lleva 10.000 dólares (como entrega inicial) y luego empieza a pagar (las cuotas del préstamo). De los primeros 10.000 dólares hasta los 30.000 dólares, el Estado es garante por esa persona. Es decir: si incumple, el Estado responde”, explicó Isoardi.
De esta manera el Estado, a través del Fondo de Garantía, le asegura al banco prestamista que recibirá el 30% del valor de la propiedad que le exige al usuario para otorgarle el préstamo. Si el usuario no paga, el Estado paga por él.
“Eso hace que muchas más personas pueden acceder a los créditos hipotecarios, por cualquier banco”, comentó el contador.
Por otra parte, para las personas que quieren alquilar se hizo el Fondo de Garantía de Alquileres, “que ya está andando y que camina muy bien”, que establece que el Estado salga de garantía de las personas.
Para ello, las personas deben tener un determinado rango de ingresos (en 2012 debía ser de entre 18.000 y 60.000 pesos por familia) y el alquiler debe rondar como máximo los 12.500 pesos mensuales.
Respecto al incentivo para la construcción de viviendas de clase media, Isoardi explicó que los beneficios fiscales que establece la ley se aplican a todos los impuestos nacionales vinculados a la actividad de la construcción: impuesto a la renta, impuesto al patrimonio, impuesto por transmisiones patrimoniales e impuesto al valor agregado (IVA) para la compra y para la venta.
Esto implica una “reducción de costos significativa”, señaló Isoardi, y resaltó que estos beneficios tienen un mejor impacto en los proyectos de construcción chicos, de hasta 20 viviendas.
El contador contó el caso de un cliente de Salto que empezó un proyecto de construcción gracias a la ley y que cuando lo inauguró vendió 27 casas.
De todas maneras, Isoardi aclaró que hay algunas limitantes para acceder a los beneficios que establece la ley, dado que, por ejemplo, hay zonas como los balnearios costeros en las que no aplican los beneficios fiscales.
Isoardi dijo que si bien el régimen aplicado por la ley “tardó en despertarse” y recién a partir de agosto de 2012 comenzó a dar frutos significativos, al día de hoy es exitoso, si se considera la cantidad de proyectos de construcción presentados y aprobados.
“A enero de 2013 hay 4364 viviendas presentadas, de las que alrededor de 3800 ya están aprobadas, y de esas unas 2000 ya están en proceso de construcción. Hay viviendas que incluso ya se terminaron y se vendieron”, contó.
De esas 4364 viviendas presentadas, el 62% están en Montevideo. Isoardi explicó que esto está relacionado con que en la capital se concentra la mayor demanda de vivienda, y con que la ley no establece un tope de precio para la venta de las viviendas en Montevideo.
Para el interior, en cambio, establece un tope promedio de 1400 dólares por metro cuadrado como precio de venta, excepto para Maldonado y Colonia, que tienen un tope especial de 1600 dólares.
Estos topes son para evitar que se utilicen los beneficios de la ley para construir viviendas suntuosas en lugar de viviendas de clase media. En Montevideo, la regulación no se basa en topes para los precios de venta sino en los materiales que se utilizan para la construcción.
“El proyecto de arquitectura debe tener determinados máximos en, por ejemplo, porcelana y en aberturas. Justamente lo que dice es que sea una vivienda de clase media y no una vivienda premium”, explicó Isoardi.
La Ley Nº 18.795 facilita también los proyectos de reciclaje y de refacción de viviendas, pero la enorme mayoría, 4100 de 4364, son proyectos de construcción nueva.
En síntesis, Isoardi resaltó que las consideraciones que establece la ley tanto para la construcción como para la venta o alquiler de viviendas lleva a que estén disponibles casas a estrenar de 120.000 dólares en el interior del país, que es un precio accesible que a su vez se ve facilitado por la posibilidad de acceder a un préstamo del 90% de ese valor.
En el sitio web de la Agencia Nacional de Vivienda se detalla más información sobre la Ley de Acceso a la Vivienda de Interés Social.
